Il taglio delle tasse sulla prima casa? Non avrà praticamente effetti sul mercato immobiliare e, quindi, sulle costruzioni, il grande malato italiano che ha bruciato in pochi anni 800mila posti di lavoro. A dare un giudizio nettamente negativo sul “patto dell’Expo” annunciato dal premier Matteo Renzi sabato 18 luglio è il centro studi Nomisma. «A ben guardare – secondo Nomisma – si tratterebbe di un incentivo piuttosto modesto, quantificabile in circa lo 0,11% sul primo anno e comunque inferiore all’1%, considerando i valori attualizzati, su un orizzonte decennale. In una fase in cui i valori immobiliari sono ancora caratterizzati da tendenze recessive e lo sconto medio sfiora il 16%, fattori quali il timing dell’investimento e la capacità negoziale risultano di gran lunga più rilevanti rispetto all’incentivo fiscale».
Il taglio della Tasi sarebbe un incentivo piuttosto modesto, quantificabile in circa lo 0,11% sul primo anno e comunque inferiore all’1%, considerando i valori attualizzati, su un orizzonte decennale
I conti si basano sui dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate, dai quali emerge che nel 2014 il gettito Tasi-Imu relativo all’abitazione principale è calato del 12,6%, attestandosi a 3,5 miliardi di euro, a fronte dei circa 4 miliardi di euro del 2012. In media i proprietari di prima casa hanno pagato 204 euro nel 2014 contro i 227 euro nel 2012. Dagli stessi documenti diffusi nella prima parte dell’anno risulta che per comprare un’abitazione in Italia servono in media circa 181mila euro (1.560 €/mq).
«Anche con riferimento allo sgravio che una simile riforma garantirebbe al 76,6% di famiglie che vive in una casa di proprietà – continua Nomisma – il dato numerico risulta modesto e pari a 17 euro mese, vale a dire poco più di un quinto del bonus di 80 euro introdotto a partire da maggio 2014 per lavoratori dipendenti e assimilati che guadagnano fino a 26mila euro».
Rispetto al “bonus da 80 euro” l’impatto sui consumi sarebbe però assai minore. «In questo caso – scrive il centro studi – a beneficiarne non sarebbero solo le famiglie a basso reddito, in quanto la sperequazione delle basi imponibili su cui vengono calcolate le imposte sulla casa, acuite dagli effetti regressivi dell’abolizione delle detrazioni, finirebbero paradossalmente per agevolare anche nuclei con disponibilità nient’affatto modeste e propensioni alla spesa rispetto alle variazioni del reddito più contenute se paragonate a quelle delle famiglie meno abbienti».
Luca Dondi, Nomisma: «La strada maestra per arrivare a un sistema impositivo finalmente più equo rimane quella della riforma del Catasto»
A togliere dubbi sulla bocciatura è Luca Dondi, consigliere delegato di Nomisma, con delega al settore immobiliare. «Se l’intervento sarà limitato alla prima casa, l’effetto sarà davvero modesto – dice a Linkiesta -. L’effetto sarebbe diverso se l’intervento fosse esteso agli investimenti», ossia alle seconde e terze case. «In quel caso – aggiunge – la componente di prelievo è più che doppia e tagliando le tasse si andrebbe a eliminare un elemento che penalizza la redditività. Significherebbe dare fiato agli investitori. Ma è chiaro che ci sarebbe un problema di coperture più ampio, così come è evidente che il numero di investitori è minore di quello dei proprietari di case» e che quindi l’effetto elettorale sarebbe completamente diverso.
L’aumento di Iva e Irpef compenserebbe il minore gettito fiscale? Dondi: «Tenderei a escluderlo»
Ma il gettito di 3,5 miliardi che verrebbe meno tagliando la Tasi si potrebbe recuperare con un aumento dell’Iva sulle compravendite e sull’Iva e Irpef nel settore delle costruzioni? «No, tenderei a escludere che ci possa essere un effetto di compensazione», risponde Dondi, per il quale anche il taglio delle tasse su seconde e terze case «non avrebbe effetti tali da giustificare la perdita di gettito».
Come si spiega allora la crescita che hanno avuto dopo l’annuncio del taglio della Tasi le aziende immobiliari quotate? «È paradossale – risponde Dondi -. Sono movimenti legati all’emotività, non certo a un’analisi dei numeri, anche perché le aziende immobiliari quotate non hanno immobili residenziali».
Breglia, Scenari Immobiliari: «Negli anni scorsi la pressione fiscale in aumento ha demotivato molti compratori. Ma una semplice riduzione Imu non inverte il mercato»
Sulla stessa linea il giudizio di Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: «Non credo che questo annuncio possa modificare le previsioni di crescita, che sono intorno al 10 per cento di compravendite nel 2015 – dice a Linkiesta -. La crisi del mercato sta nella crisi economica e nella disoccupazione più che nelle tasse. Sicuramente negli anni scorsi la pressione fiscale in aumento ha demotivato molti compratori. Ma una semplice riduzione Imu (da verificare, siamo solo agli annunci) non inverte il mercato». Nel 2016, aggiunge, se continua la ripresa economica l’obiettivo è di arrivare a 600mila scambi, rispetto ai 550mila del 2015. Anche sul fronte del lavoro c’è poco da attendersi. «Il mercato delle costruzioni – spiega – può crescere di qualche punto percentuale ma è ancora in piena crisi, sia sul versante dei lavori privati che le opere pubbliche. Migliorano solo le ristrutturazioni». Infine, quanta parte del gettito perso sarà recuperato? «Credo ben poco – risponde – il minor gettito dovrà essere recuperato da altro. Come avvenne con l’abolizione dell’Ici fatta da Berlusconi nel 2008».
Meno duro il giudizio di Paolo Righi, presidente della Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip): «Abbiamo accolto favorevolmente questo annuncio, perché di questo si tratta, sul taglio della Tasi – commenta – . Se si dovesse tramutare in realtà, il taglio delle tasse produrrebbe un effetto positivo, perché toglierebbe 4 miliardi di euro dalla tassazione complessiva, che dopo il governo Monti è salita da 9 a circa 25 miliardi di euro. Anche se il passo è piccolo, questa norma ci fa credere che Renzi stia pensando quello che diciamo da anni: l’immobiliare è un comparto anticiclico e quello che potrà guidare il Paese fuori dalla crisi. L’annuncio si unisce al blocco della riforma del catasto, che avrebbe prodotto un aumento inusitato delle tasse».
Paolo Righi, Fiaip: «Dal primo gennaio molto probabilmente ci sarà una propensione maggiore ad acquistare da parte dei giovani»
Quali saranno gli effetti sul settore immobiliare? «Dal primo gennaio molto probabilmente ci sarà una propensione maggiore ad acquistare da parte dei giovani. Ci sarà qualche beneficio, limitato, sul numero degli acquisti. Questo effetto si potrà spalmare sia sul nuovo che sull’usato».
Nessun miglioramento a breve vede invece Andrea Guarise, fondatore della società di consulenza immobiliare Algebria Capital. «Nel 2016 mi aspetto valori ancora negativi sugli scambi di immobili. Siamo entrati nell’ottica del mercato immobiliare giapponese, dove il mercato immobiliare va giù da 30 anni, dello 0,1-0,2».
È poi tutto da vedere che il taglio sia effettivamente di 3,5 miliardi di euro. «Se renzi abolisce Tasi prima casa – aggiunge Guarise -, tutto verrà sostituito dalla local tax. Anche la Tasi doveva sostituire l’imu e coprire i servizi di cui una casa gode, e poi è stata tutt’altro che marginale. La mia impressione è che ora ci possa essere un nuovo salasso».
